Sprengnetter-Immobilienmarktmonitoring (S-IM)

Das S-IM basiert auf den turnusmäßigen Wiederbewertungen hypothetischer Immobilienportfolios. Für die verschiedenen Immobilien-Teilmärkte werden dabei jeweils jährlich die Marktwerte von über zehntausend Objekten unter Verwendung aktueller regionaler Marktdaten mit TEN2CLICK – der webbasierten Lösung zur voll automatisierten Immobilienbewertung – ermittelt. Auf der Grundlage der auf Kaufpreisen basierenden Marktwerte wird mit Hilfe statistischer Hochrechnungen die räumliche Flächendeckung hergestellt.

Das Monitoring erfolgt auf der Grundlage der zeitlichen Änderungen der einzelnen Marktwerte. Die Ergebnisse werden in Form von feingranularen Indizes für den Zeitraum ab 1987 und in Reports dargestellt.

Anwendungsgebiete

  • Wertfortschreibungen großer Portfolios
  • Marktschwankungsmodell


Mit dem S-IM können z.B. Versicherungen, Banken, Sparkassen, Bausparkassen, Immobilienfonds sowie Wohnungs- und Immobilienunternehmen die Werte großer Immobilienportfolios effizient fortschreiben.

Das S-IM ist ein geeignetes statistisches Verfahren für die nach Basel III und Solvency II geforderte kleinräumige Beobachtung von Marktschwankungen für alle Arten von Wohnimmobilien. Auch zur Überprüfung der Aussagen eines anderen Marktschwankungsmodells kann das S-IM herangezogen werden.

Mit dem S-IM kann zudem das örtliche Marktrisiko im Neugeschäft mit Wohnimmobilien abgeschätzt werden.

Beobachtete Portfolios (Teilmärkte)

Insgesamt werden die Wertentwicklungen von drei Einzelportfolios für den übergeordneten Teilmarkt „Wohnen“ gemessen:

  • Einfamilienhäuser
  • Mehrfamilienhäuser
  • Eigentumswohnungen

Die Einzelportfolios setzen sich aus insgesamt über 10.000 bebauten Grundstücken zusammen. Dabei werden normierte, fiktive Gebäude auf nach fachlichen Kriterien ausgewählten real existierenden Grundstücken bewertet. Bei der Normierung der Gebäude werden möglichst regionaltypische Bauweisen, wie z.B. die Unterkellerung eines Einfamilienhauses, berücksichtigt.

Räumliche Abdeckung / Granulierung

Die räumliche Verteilung der beobachteten Objekte ist derart gestaltet, dass das gesamte Bundesgebiet flächendeckend repräsentativ abgedeckt ist. Durch die sehr große Stützstellendichte werden Werte für „geografische Lücken“ aus den vorhandenen Daten mit hoher Ergebnissicherheit hochgerechnet. Auf Grundlage dieser Daten werden Indexreihen für 875 Sprengnetter-Auswerteregionen ermittelt und Postleitzahlen-basiert bereitgestellt.

Datenbereitstellung

Die S-IM-Daten werden in einer PLZ-basierten Tabelle ausgewiesen und in Form von CSV-Dateien bereitgestellt. Jährlich erfolgt eine Aktualisierung der Indexreihen.

Dokumentation und Reports

Die erstmalige Datenlieferung umfasst auch eine ausführliche Dokumentation des S-IM. Zusätzlich zu den Indizes werden Reports zur Verfügung gestellt, in denen die gemessenen Marktschwankungen auf unterschiedlichen Ebenen (Gesamtdeutschland, Großregionen und Teilmärkte) zusammengefasst dargestellt und interpretiert werden. Es werden allgemeine Trends und Auffälligkeiten aufgezeigt. Außerdem werden die zehn Auswerteregionen mit den stärksten Anstiegen bzw. Absenkungen dargestellt (TOP 10 Entwicklungen). Erkannte Sonderentwicklungen werden explizit hervorgehoben und z.B. in Form von Heat-maps visualisiert.

Wichtige Eigenschaften

  • Segment: wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien (EFH, MFH, ETW)
  • Hedonische Methode: Es werden Portfolios mit konstanten und genormten Objekteigenschaften beobachtet. Scheinbare Wertschwankungen aufgrund zufälliger Stichproben-Zusammensetzungen treten nicht auf. Mit der Methode werden somit reine Preisentwicklung gemessen.
  • Datengrundlage bilden Kaufpreise und nicht Angebotspreise
  • Frequenz: jährlich
  • Betrachtungszeitraum: lange Zeitreihen ab 1987, u.a. deshalb besonders für Wertfortschreibungen von Bestandsportfolios geeignet
  • Granularität: 875 Sprengnetter-Auswerteregionen; auch für den Zeitraum vor 2005 differenzierte Abbildung der unterschiedlichen Wertentwicklungen in Städten und ländlichen Regionen

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